时值７月，一年过半，楼市上半年的成绩已见分晓，“百日剧变”、“打折”、“拐点”、“资金困局”……上半年楼市经历了前所未有之局面，降价声始终不绝于耳，楼市虽未“寒流滚滚”、“一派肃杀”之气，却也观望弥漫、持续低迷，不复往年的同期的“春暖花开”、“夏日绚烂“之景了。

     下半年已然开启，市场是外甥打灯笼——照旧（舅）？抑或是峰回路转、别有洞天？当我们对今年上半年的市场数据进行研判、解析的时候，我们更应将目光投向扑面而来的下半年，因为准确地把脉未来，才能稳健地立足现在。

     预期1：市场总体向好

     龙城楼市下半年市场总体健康、平稳，不会大起大落，暴涨暴跌，市场在盘整中回归理性，产品在创新中日臻完善，企业在转型中谋求发展，这是记者在此次采访中所听到的高度趋同的观点。

     上半年，虽然深圳、广州等地的房价出现了波动，并出现了下行趋势，但整体来看，全国的房价仍仅是涨幅的变化，即上涨幅度趋缓，并未出现大幅的降价现象。而从太原来看，上半年虽然成交不甚理想，项目的销售周期普遍延长，但价格却仍未松动，而从了解的情况看，一半以上在售项目的价格均呈小幅小涨态势。

     我们可以看得出，太房地产市场目前依然处在量增价稳的局面，消费者日趋理性，价格依旧坚挺，在涨幅放缓的情况下，消除市场的观望观望气氛、释放积压的购买需求是楼市所出现的成交量低迷的困境破冰的关键所在是下半年楼市

     预期2：房价回归理性

     虽然前半年太原市商品房的投放和销售相比去年同期有明显下降，但正在向着好的方向发展，而且势头看好。

     多位受访人士认为，从去年年底开始，楼市形成了观望氛围，在此期间，蓄积了近一年的购房需求，如果没有大的调控政策出台，或者一线城市的房价出现大幅度的下滑现象，那么，太原的房价将不会有大的异动，而蓄积了近一年的购房需求，特别是其中的刚性购房需求和高档房需求将有可能被激活放量。

     强劲的刚性需求和居高不下的成本，决定了太原房价短期内总体不会下跌。况且，虽然在个别项目中存在着泡沫成分，但多数项目，特别是近两年招拍持拿地的项目，房价还是相当理性的。房价虽不会下滑，但在目前局面下，房价亦不会像去年前半年一样出现同一项目两个月内单价上涨1200元之多的现象。随着时间的推移，真正有着刚性购房需求的购房者会发现所谓房价暴跌５０％只是某些经济学家的痴人说梦，受着需求和成本双重因素制约的太原房价在稳中有升中逐步回归理性和价值。

     预期3：超大楼盘崛起

     大盘，超级大盘。在两三年前的太原，总建筑面积在10——20万平方米的楼盘，就称之为大盘，而现在，30万平方米、40万平方米的在建楼盘并不少见，而一些总建筑面积上百万平方米的超级大盘的诞生，成为了今年楼市的一个特点。太原富力城、恒大绿洲，这些占地千亩、总建筑面积在百万以上的超级大盘将于下半年正式面市。10万平方米、20万平方米、30万平主米、百万平方米，这中间的跨越，不是字面意义的变化，而是城市化的飞跃，是新一轮造城运动的城市革命。

     龙潭片区——太原万达广场，晋安化工厂——太原富力城，太原铜厂——御龙城……城中村改造的发力，旧城改造的加速，特别是小店新城区，数个从都市村庄一跃而为都市新城的超大型楼盘的拔地而起：恒大绿洲、富世康园、易城、花香丽舍、长风画卷、浦东雅典、亲贤世纪广场……总规划建筑面积近百万、超百万、数百万平方米不等，这些楼盘有的已经盛大起航，有的将在今年下半年抢滩面市，逐鹿龙城，不仅激增了市场投放量，也带动城市朝着均衡、协同、科学、系统的方向发展。

     预期之4：异地客户突起

     近年来，异地客户，特别是省内各地市的客户，成为太原中高档购房者的主力，外地购房者不仅占据着太原市场的“半壁江山”，而且在中高档物业方面“异军突起”、“独占鳌头”。

     实际上，个别楼盘中外地客户的购买比例更高，比如滨东花园，在各地市的推广下了不少功夫，但也取得了突出的成绩，据原项目销售负责人表示，可能实际的比例高于50%，接近60%。而据了解，一些类别墅等高档项目中，地市购房者在太原的购房人群所占的比例更大，这说明省会城市的辐射力在进一步提升。另外，随着太原区域性中心城市地位的确立，外省特别是一线城市的山西籍人士返并投资置业的在增加，今后将会呈现逐步走高的趋势。

     预期之5：品质决定成败

     耐得住严寒，还要经得起酷暑。目前，虽然大部分楼盘的销售状况并不景气，但都能克服暂时的“困难”，但是也有少数楼盘会退出房地产业，“优胜劣汰，适者生存”是铁的法则！

     采访中，多数受访的地产企业负责人一致认为，楼市将面临更激烈的竞争，品质是决定成败的关键所在。

     目前的太原楼市已经进入了产品升级、品质制胜的时代。消费者日趋理性、成熟，市场在高度细分，因此必须在产品上刻意求新，在品质上不懈追求，从前期的产品定位，到中期的建筑施工，到后期的物业管理，都需要品质当头、创新为王。所以，在目前购房者持币观望心态尚未消除、太原市场由卖方市场向买房市场转型的时期，太原地产企业下半年将会在产品品质上苦下工夫，比如在售价不作上调的情况下，对原有户型进行优化，升级建材品牌，加大景观投入，这些举措都将给购房者带来利好。

     预期之6：营销谋求突围

     在购房者与开发商“扳手腕”的博弈中，开发企业在致力于产品创新、服务深化的同时，也在谋求营销渠道的拓展和营销方式的变革。一个明显的信号就是，除了沿袭通过传统媒体进行广告宣传外，开发企业纷纷开始尝试并实施诸如活动营销、事件营销、亲情营销、体验营销、客户直销，变传统意义上的“坐销”为“行销”，一些高端、高房价的楼盘会走出太原，走向地市，通过巡展、产品说明会、客户联谊会、建立分销点的形式，在地市进行定点行销；而太榆路一家楼盘则以70多位营销人员的队伍进行有针对性的直销。

     而据了解，下半年各家企业均将依托已有的客户会，通过对老业主的深度服务和优厚回报，通过老业主重复购房、推介购房、提供合理化建议、参与企业品牌建设等方式，以多种形式厚报客户，提高客户的满意度和忠诚度。

     “营销突围”的意义远非营销本身，折射出企业经营理念的变迁和行业发展的风向。

     预期之7：敢问钱在何方

     从紧的货币政策特别是房贷新政的出台，购房者持币观望导致销售不畅资金回笼放缓，与全国各地大部分企业遇到的情况相同，太原的开发企业也有不少在“闹钱荒”。今年下半年，这种资金链条紧绷、资金严重短缺的局面仍将持续，不排除个别企业因资金链条断裂为了谋求生存而降价销售楼盘的可能。

     不过，在采访中，大多数受访人仍持乐观态度。“尽管情形不容乐观，但是我相信开发企业各显神通，通过自身造血——创新营销模式加快资金回笼；体外循环——通过合作开发、民间拆借等方式募集资金；拿来主义——吸引境外热钱投入、通过基金融资等解决过桥资金，定能渡过难关，笑到最后。”山西房地产门户网副总经理张治波对破解太原楼市资金困局仍持乐观态度。

     预期之8：调控稳字当头
　 
     近来，关于开发商的救市声不时传出，那么，政府会不会出手救市呢？

     目前开发商呼吁“救市”主要期待两点：在资金融通和释放市场需求上提供支持，政府能够采取适当的“货币放宽”政策。房价的大起大落跟国家政策不符。高层考虑的是经济健康。根本就不是什么救市，政策有从紧也有放松，灵活掌握节奏而已，事实上，中央对房地产业的态度一直是平稳发展，可能摆在开发商面前的最好出路是降价自救。

     目前，房价和房地产开发面积依然没有下降，国家宏观调控从紧的大背景目前不会改变，过去两年房价涨得太离谱了，正在慢慢回归。目前中国房地产行业整体并没有进入衰退的下行通道，目前房价涨幅回落，说明政府宏观调控效果开始显现，这是政府宏观调控的初衷。目前的阶段性调整，利于房地产行业的发展。政府不会也不应该出手救市。但预计今年下半年，政府也不会出台更严厉的宏观调控措施，毕竟政府希望的是房地产市场的稳定发展，而不是大起大落。