调控吃紧，银根紧缩，销售下降，如今的楼市处于一片惨淡经营之声当中。然而，当一线城市的房价纷纷开始下滑，甚至是跌落的时候，太原，这个有着2500多年建城史的内陆城市，除却了观望与销售上的低迷外，楼市的态势却一直比较平稳，房价亦未出现“跳水”，也有没明显松动与回落的迹象。

　“回暖”寄望下半年

　　2008年上半年过去了，地产商期待的“回暖”并没有出现。很多人寄希望于2008年下半年，提出了下半年回暖论。

　　太原的房地产行情一直都是平稳的。太原房地产市场的上半年偏冷，主要是受全国大环境的影响。太原房地产市场刚性需求是很大的。同时，随着城市一体化进程的加快，这种刚性需求还可能会更大。对于下半年房地产市场是否会“回暖”，受访的人士中绝大多数持乐观态度。

   “楼市还将处于僵持阶段一段时间，且价格和成交量肯定还会有调整。估计回暖的迹象还要推迟几个月。”宝佳房地产的刘毅锋说。太原房地产市场存在刚性需求，整个市场也不存在泡沫。随着北京奥运会成功举办，国庆前后僵局现象会有所破冰，预计年底持币待购终将破局。破局之时，就是回暖之日。

    住宅市场需求旺

    首先，中国处在城市化进程的爆发期，刚性需求旺盛。我们甚至不必拿中国的人口基数来计算，只需要看看我们周边的亲戚朋友有多少被城市化了；看看我们的城市近十年扩大了多少；想想同样的钱可购买的面积缩小了多少。不难看出，市场并非完全建立在泡沫之上。而且，可以肯定地说，中国的城市化进程仍将继续，不可逆转。

    其次，中国人的居住消费文化不会瞬间改变。其一，安居乐业是中国人的基本生活要求。对我们而言，没有属于自己的房子，就等于没有家。说句玩笑话，现在的年轻人如果没有房子，成家都可能很困难。其二，房子对中国人而言绝不仅仅是遮风避雨的功能需求，更是身份的象征。乔家大院、康百万庄园等，可以多多少少反映出中国人对房子的心理需求，升级换代式的第二套、第三套房子的购买绝不仅仅是为了转手的投资或投机。

    最后，投资需求虽暂时被压抑，但暗流涌动。在市场经济下，资本的逐利性是与生俱来的，除非有广泛的投资渠道和市场，再加上房子本身就具有保值增值的特性，特别是在通胀压力比较大的时候。在投资机会有限的情况下，想完全堵住流向房地产的投资都是徒劳的。

    同时，从供应层面看，其一，由于前两年市场过热发展的惯性，短期内供应是会有所放大，但由于房地产产品的开发周期较长，供应量将会缓慢释放；其二，拿地成本、原料成本、人工成本等大幅提高，整体开发成本提高很多，并形成一定的刚性。

    综上，可以得出以下结论：住宅产业仍会健康发展，长期来看，住宅价格仍是向上的，但增幅与去年相比将大幅下降。整体房价不会大幅下跌。由于资金压力，股权转让将成为一些企业的选择，行业的集中度会有所增强。在此市场环境下，企业应从追求行业空间转向寻求企业空间。差异化竞争和价值链创新将成为企业发展的关键。那些具有核心竞争力的企业将会争取到更大的企业空间，提高市场占有率。

   房价坚挺未“跳水”

    记者近日走访部分楼盘发现，虽然房屋销售量与去年相比有所下降，但各楼盘的销售价格仍旧坚挺，除了部分楼盘推出打折促销措施外，降价的楼盘仍旧罕见。

    业内人士分析，目前太原拿地的比较多，供应量维持在基本正常的范畴内。无论是去年的热还是今年的冷，太原楼市在将来的走势还是不变的。太原与深圳的情况不一样，与北京也不一样。深圳是因为房子被炒得过热了，即使国家不调控，房地产自身的泡沫也会破裂。而太原房产投资者很少，炒房者数量与深圳相比相差太多，因此房价不会像深圳那样“跳水”。

    比起北京、深圳等一线城市，太原的房价还没有“疯狂”，这么说是有原因的。当然，你不能拿今年的房价与去年相比。去年的房地产发展十分红火，但却是极不正常的一个状态。如果拿今年的房价与2004年、2005年相比，则是较好的。选定正常的参照物，是正确看待地产市场的关键。

    房价的上涨受到建安费用的影响，房价微量上涨是合理的。其次，购房人的刚性需求还是有的。像初次置业的年轻人，最起码有房子后才结婚。二次置业的，则需要好的房子以提升自己的生活质量，这类人不会因为国家政策的影响而放弃购房。最后是投资者，这部分大多属于中产阶级，因为通货膨胀，这部分人受到的影响最大。在现阶段，房子属于较有保值功能的商品，从长期看，房产因其稀缺性，还是被广大投资者所看好的。

    长期房价仍呈上升趋势。目前，太原住宅市场上最主流均价区间预计在4000元/平方米至5500元/平方米之间，但价格梯度分布会加大，太原楼市将初现个盘分化趋势，普涨跟风走势将弱化。据监测，虽住宅市场价格一直处于上涨态势，但在售产品套均面积正逐步缩小，总价也控制在一个合理的可接受的范围内。从中长期看，单价仍呈上升趋势，短期内有所波动甚至有所下调。中长期看，楼价仍呈上升趋势：从2001年起每12月平均价格看，楼价仍呈上升趋势；短期看，楼价波动有落有升：从2007年10月份起房价上升趋势放缓并有所下调，而2008年6月份又迅速回升。

　　市场洗牌将分化

    前两年，房地产发展进入一个相对火热的阶段，出现了“萝卜快了不洗泥”的现象，许多楼盘，不管是质量好的，或是质量较差的，一开盘就卖完了。而从去年年底开始，房地产进入了一个买方市场，无论是老百姓，还是开发商，都回归了理性购房阶段。

    理性购房时代如何营销，从需求层面来说，地产商应该提供好的产品、质量、设计，以及在产品后期服务等相关方面的努力。从操作层面上说，现在的推广渠道要有妙招，不应该再像常规做广告一样传统，而应该围绕终端客户做文章。

    同时，也要更加重视公司老客户的口碑传递，通过他们，把公司项目的服务、品质传递给更多人。毕竟，以后的地产市场，是一个靠品质说话的时代，那些想借火爆市场捞一把的公司和项目，将没有生存之地。

    最为关键的是：未来的地产市场将出现分化。 一是来自于市场产品的分化。针对低收入者的社会保障性住房、高端住宅以及面向中产阶级的中高端商品房，将构成地产产品市场的三大主体，这样，各个层次的人群都居者有其屋。

    同时，房企也将分化。资金、人才、管理模式等雄厚的企业，将会有一个大的发展空间。而中小房企，将面临退出的危险。特别是在宏观调控效果日益显现、银根持续紧缩、市场逐渐规范的今天，分化过程将会加剧。

　　扶持政策难出台

　　根据国内经济形势数据：2008年上半年我国国内生产总值（GDP）同比增长10.4%，居民消费价格（CPI）总水平同比上涨7.9%。数据显示，我国国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，总体保持了平稳较快运行的态势。

　　6月份CPI7.1%，比5月7.7%的涨幅回落了0.6%；工业品价格指数可能继续上升，6月份PPI再创新高，下半年可能面临工业品成本持续上升带来的第二波通胀压力，货币续紧未敢松。

　　另外全球性通货膨胀的蔓延，会对中国的通胀带来压力；当前经济下调1---2个百分点，仍然保持在9%----10%的理想空间。相比担忧经济下滑，抑制通货膨胀仍是主要任务。

　　就经济大环境来说，人民币对美元汇率中间价出现一定程度上与原油期货价格挂钩的走势，受此影响，人民币对美元加速升值或成为未来2---3个月的主题。预计第四季度通胀有回升的可能，央行在10月加息的可能性将明显上升。

　　而对太原房地产市场而言，目前政策效果初现，全市房地产市场运行情况尚在合理范围之内，并未出现大起大落局面，因此预计2008年下半年全国性、太原地方性不会有行业扶持政策出台。